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Bauleitplanung

Entwurf des Bebauungsplanes „Pfaffing – An der Schalkhamer Straße, Teil 2“_Begründung

16.01.2019

1. Allgemeines, Anlaß zur Aufstellung, Planungsziele

Das vom Bebauungsplan betroffene Areal liegt ca. 1,2 km nordöstlich des Ortszentrums von Obing im Ortsteil Pfaffing, unmittelbar östlich anschließend an die dortig seit einigen Jahren bestehende Wohnbebauung des Baugebietes "Schalkhamer Straße Teil 1" bzw. nördlich anschließend an die dort bestehende Wohnsiedlungsbebauung von Pfaffing.

Es sind hiervon betroffen aus der Gemarkung Obing die Grundstücke Fl.Nrn. 1314 und 3485 , sowie Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 1318, 1334 und 1331 (Schalkhamer Straße).

Die Gemeinde Obing veranlasst die Aufstellung des Bebauungsplans aufgrund der drin-gend erforderlichen, bedarfsgerechten Bereitstellung von Bauland für einheimische Bürger, nachdem nach dem derzeitigen Stand im gesamten Gemeindebereich von Obing Neubaugrundstücke nicht mehr vorhanden sind und somit von der Gemeinde derzeit nicht bereitgestellt werden können.

Eine verstärkt vorrangige Ausrichtung der Bauleitplanung hin zur Innenentwicklung ist in Obing nicht durchführbar, weil geeignete Wohnbauflächen nicht mehr zur Verfügung ste-hen, da die meisten Grundstücke bereits bebaut sind. Die wenigen unbebauten Flächen sind entweder anderen Nutzungen vorbehalten oder stehen der Gemeinde nicht zur Ver-fügung.

Es ist somit auf dem Neubauareal auf einer Nettobaufläche von ca. 32.500 m2 die Auswei-sung von 41 Neubauparzellen für Einzel- bzw. Doppelhausbebauungen sowie 3 Neubau-parzellen für Mehrfamilienhäuser im Geschoßwohnungsbau geplant, welche mittels expli-ziter Höhenfestsetzungen behutsam in das bestehende Gelände eingefügt und in ihrer Art und ihrem Maß der baulichen Nutzung den angrenzenden Siedlungsbebauungen und somit dem örtlichen Bebauungscharakter von Obing angepasst werden.

Um einen sinnvollen Dachgeschoßausbau auch in Nicht-Vollgeschossen zu ermöglichen, werden entsprechend großzügige seitliche Wandhöhen zugelassen, welche jedoch in den

äußeren Baugebietsrandbereichen und zur bestehenden, topographisch tiefer liegenden Nachbarbebauung abgestuft werden.

Es sind grundsätzlich ortstypische, rechteckige Baukörper mit Satteldächern bei First-ausrichtungen über die Gebäudelängsseite vorgesehen, wobei das Seitenverhältnis der Grundrisse bei seitlichen Gebäudewandhöhen bis 6,55 m mit mind. 4:5 und bei darüber hinausgehenden Gebäudewandhöhen mit mind. 4:5,5 festgesetzt wird, um ortsuntypische, turmartig erscheinende Gebäudestrukturen zu vermeiden.

Im zentralen Bereich ist ein Kinderspielplatz vorgesehen, welcher ggf. mit einer den östlich benachbart geplanten Mehrfamilienhäusern zugeschalteten Tiefgarage unterkellert werden soll.

Die Gebietsart wird gemäß der westlich und südlich angrenzenden bestehenden Wohn-gebietsstrukturen und nach den Vorgaben des Flächennutzungsplans als Allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 Baunutzungsverordnung festgeschrieben.

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung werden maximal zulässige, parzellen-größengestaffelte Grund- und Geschossflächen festgesetzt, wobei die sich hieraus er-gebenden Grundflächenzahlen generell auf einem Wert von unter 0,30 einpendeln werden und sich somit  nach dem ortsüblichen und verträglichen Wert orientieren.

Der einleitende Beschluß zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde vom Gemeinderat Obing in der öffentlichen Sitzung am 10.05.2016 gefasst.

 

2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Das vom Bebauungsplan betroffene Areal ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Obing in seiner 11. Änderung als Allgemeines Wohngebiet im Sinne von

§ 4  Baunutzungsverordnung mit entsprechenden Eingrünungsflächen ausgewiesen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird gemäß den Vorgaben des Flächennut-zungsplans als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO mit entsprechender Grün-ordnung festgesetzt, dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs.2 Baugesetzbuch wird somit Rechnung getragen.

 

3. Infrastruktur

Die Erschließung für den Bebauungsplanbereich ist über die bestehenden öffentlichen bzw. örtlichen Einrichtungen gesichert, wobei noch entsprechende Erweiterungen der div. Sparten erforderlich werden.

Die Verkehrserschließung erfolgt für die zentralen Bereiche über die noch auszubauende gemeindlich öffentliche Schalkhamer Straße und hiervon abzweigend nach Norden mittels entsprechender Planstraßen über eine ringartige Erschließung und nach Südosten hin über eine Planstichstraße mit ausreichend dimensionierter Wendeanlage zur Erschließung der dortigen Plangrundstücke.

Die Flächen für den ruhenden Verkehr werden auf den einzelnen Privatgrundstücken auf  entsprechenden Garagen- und/oder Freistellplätzen untergebracht, für die Mehrfamilien-hausparzellen werden mittels planlicher Festsetzungen auch Tiefgaragen zugelassen.

Parallel entlang der div. Planstraßen verlaufend sind in den öffentlichen Straßenräumen wechselseitig straßenbegleitende, teilbefestigte Grünstreifen mit ca. 2,0 m Breite mit allee-artiger Einzelbaumbepflanzung vorgesehen, welche auch zur PKW-Abstellung, auch von Besucherverkehr, genutzt werden können; diesbezüglich planzeichnerische Festsetzungen werden jedoch nicht vorgenommen, um der Gemeinde möglichst flexible Situierungsmög-lichkeiten vorzubehalten.

Die Abwasserentsorgung erfolgt durch Anschluß an den dort bereits bestehenden Gemeindekanal.

Die Trink- und Brauchwasser- sowie die Energieversorgung ist über die Anlagen der örtlichen bzw. öffentlichen Versorgungsträger sichergestellt.

 

4. Verfahrensrecht, Umweltprüfung, Eingriffsregelung

Nachdem es sich bei der Bebauungsplanaufstellung um eine Entwicklungsmaßnahme hin-sichtlich der Zulässigkeit für die Schaffung von Wohnnutzungen auf Flächen mit einer Gesamtgrundfläche von weniger als 10.000 m2 im Anschluß an im Zusammenhang bebaute Ortsteile handelt, wobei der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird bzw. erhalten bleibt und auch dem Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs.2 BauGB Rechnung getragen wird, findet das bis zum 31.12.2019 temporär mögliche be-schleunigte Einbeziehungsverfahren nach § 13b Baugesetzbuch, für welches verfahrens-rechtlich das Innenentwicklungsverfahren nach 13a BauGB obliegt, Anwendung.

Die Gemeinde verzichtet somit auf eine Umweltprüfung nach § 2 Abs.4 Baugesetzbuch und die Erstellung eines Umweltberichtes nach den Vorgaben des § 2a Baugesetzbuch, somit findet auch die naturschutzfachliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung keine Anwendung.


5. Artenschutz, naturrräumliche Gegebenheiten, Grünordnung/Freiflächengestaltung, vorbeugender Hochwasserschutz

Ausführungen hierzu werden gemäß Vorgabe des aquasoli-Ingenieurbüros Siegsdorf nach dessen Vorabstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde des LRA-Traunstein, dem Bund Naturschutz sowie dem WWA-Traunstein zum nachfolgenden, neuerlichen Auslegungs- und Beteiligungsverfahren eingebracht.

 

6. Immissionsschutz

Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans „Pfaffing – An der Schalkhamer Straße – Teil 2“ der Gemeinde Obing wurde bezüglich der einwirkenden Geräuschimmissionen des Straßenverkehrs das Gutachten der Lärmschutzberatung Steger & Partner GmbH, Bericht Nr. 3711/B2/pel vom 18.05.2017 erstellt. Es kommt zu folgenden Ergebnissen:

Für das Planungsgebiet wurden die Verkehrsgeräuschimmissionen aus der Kreisstraße TS 8 und der geplanten Ortsumfahrung Obing (B 304) für den Prognose-Planfall des Jahres 2030 ermittelt.

Die Ergebnisse zeigen, dass während der Tagzeit im gesamten Planungsgebiet der schall-technische Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete in Höhe von 55 dB(A) eingehalten wird.

Nachts treten in den Baufeldern 1, 2, 6 und 11 geringfügige Überschreitungen des ent-sprechenden Orientierungswertes in Höhe von 45 dB(A) um max. 3 dB(A) auf.

Die Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV für Wohngebiete in Höhe von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts sind jedoch im gesamten Planungsgebiet tagsüber und nachts sicher eingehalten.

Ergänzende, über die im angrenzenden Bebauungsplan "Pfaffing - An der Schalkhamer Straße - Teil 1" festgesetzte Wall-Wand-Konstruktion an der TS 8 hinausgehende aktive Schallschutzmaßnahmen zur Sicherstellung der weitgehenden Einhaltung des Orientie-rungswertes nachts in allen Baufeldern sind nicht möglich, da auf das hierzu benötigte Grundstück Fl.Nr. 1318, das außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans liegt, kein Zugriff besteht und eine aktive Schallschutzmaßnahme innerhalb des Geltungs-bereichs des Bebauungsplans aufgrund der ungünstigen Abstandsverhältnisse und der daraus folgenden geringen Abschirmwirkung nicht sinnvoll wäre.

Zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird daher als Gesamt-

ergebnis der Abwägung aller Belange auf baulichen Schallschutz an den Gebäude in den genannten Baufeldern zurückgegriffen.

Die Anforderungen an den baulichen Schallschutz im Planungsgebiet nach DIN 4109 bemessen sich im gesamten Planungsgebiet auf Basis des Lärmpegelbereiches II nach DIN 4109. Diese Anforderungen werden in der Regel von allen herkömmlichen Massiv-baukonstruktionen eingehalten, sodass eine explizite Festsetzung von baulichen Schall-schutzmaßnahmen im Planungsgebiet nicht erforderlich ist.


7. Zusammenfassung

Aus orts- und landschaftsplanerischen Gesichtspunkten ist die Aufstellung des Bebau-ungsplans als verträglich und vertretbar zu sehen und somit gerechtfertigt, nachdem hier primär einer äußerst dringlichen, bedarfsgerechten Baulandbeschaffung für einheimische Bürger unter Berücksichtigung von immissionsschutzrechtlichen, artenschutzrechtlichen, grünordnerischen und hochwasserschutzvorbeugenden Erfordernissen Rechnung getra-gen wird, die Erschließung bei Ausbau der bestehenden Anlagen problemlos gesichert ist und auch dem Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs.2 Bau-gesetzbuch nachgekommen wird.

Obing, den 29.11.2018

 

 
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