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Bauleitplanung

Entwurf des Bebauungsplanes „Pfaffing – An der Schalkhamer Straße, Teil 2“_Satzungstext

16.01.2019

C) TEXTLICHE FESETZUNGEN

1.  Art der baulichen Nutzung: Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung.

Zulässig sind nur Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nrn. 1-3 BauNVO; Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 Nrn. 1-5 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbe-betriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) sind unzulässig.

2.  Maß der baulichen Nutzung:

2.1 Grund-/Geschoßflächen:                                                Grundfläche               Geschoßfläche

a. Einzelhäuser bei Grundstücksgröße bis 700 m2          max. 125 m2              max. 250 m2

b. Einzelhäuser bei Grundstücksgröße  ab 700 m2         max. 140 m2              max. 280 m2

c. Einzelhäuser mit integrierter Garage                         max. 190 m2              max. 320 m2

d. Doppelhaushälfte                                                    max. 100 m2              max. 200 m2

e. Mehrfamilienhaus mit II Vollgeschossen                    max. 200 m2              max. 400 m2 

f. Mehrfamilienhaus mit III Vollgeschossen                    max. 200 m2                   max. 600 m2

g. Garagen-/Nebengebäude Grst.-Größe bis 700 m2     max.   50 m2

h. Garagen-/Nebengebäude Grst.-Größe  ab 700 m2     max.   55 m2

i. Garagen-/Nebengebäude für Doppelhaushälften         max.   45 m2

j. Mehrfamilienhausgaragen bei Parz.Nr. 16                   max. 120 m2 Grundfläche insgesamt

Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen und von im Hauptgebäude integrierten Garagen und Nebenräumen werden der Geschoßfläche nicht angerechnet.

2.2 Seitliche Wandhöhe: Garagengebäude max. 3,00 m seitliche Wandhöhe. Die max. zulässige seitliche Wandhöhe für die Wohngebäude ist durch Planeinschrieb als Höchstmaß für die jeweiligen Bauräume festgesetzt.

Die seitliche Wandhöhe wird gemessen von Oberkante Erdgeschoß-Rohfußboden bis zum Ein-schnitt von Außenkante Umfassungswand in die Oberfläche der Dachhaut an der Traufseite.

Das Mindestmaß der seitlichen Wandhöhe sämtlicher Wohngebäude wird mit 5,00 m fest-gesetzt, dieses Maß darf nicht unterschritten werden.

2.3 Die Höhenlage der Hauptgebäude für die Oberkante-Erdgeschoß-Rohfußboden wird wie folgt festgelegt, wobei behindertengerechte Steigungen und Gefälle mit höchstens 6% bzw. in Aus-nahmefällen mit 9% berücksichtigt wurden:

2.3.1: Parzellen Nrn. 3, 4, 5, 10, 13, 14, 15, 21: Gemäß Planeinschrieb als Höchstniveau.

2.3.2: Parzelle Nr. 27 gemessen von Planstraße 3, Nr. 28 gemessen von Planstraße 5, Nrn. 29 und 30 gemessen von Planstraße 6 und Parzellen Nrn. 8, 9, 16 bis 19, 22, 24, 25, 31 bis 44: Das Höhenniveau der Oberkante-Erdgeschoß-Rohfußboden darf in einer Steigung von max. 3% über dem jeweilig zugewandten Straßen-Granitzeiler, gemessen jeweils in der Achse der der Straße zugewandten Fassade, liegen.

2.3.3: Parzellen Nr. 6 gemessen von Planstraße 2, Nrn. 11, 20, 23, 26: Das Höhenniveau der Oberkante-Erdgeschoß-Rohfußboden darf in einer Steigung von max. 5% über dem jeweilig zugewandten Straßen-Granitzeiler, gemessen jeweils in der Achse der der Straße zugewandten Fassade, liegen.

2.3.4: Parzellen Nrn. 1 und 2 gemessen von Planstraße 2, Nrn. 7 und 12 gemessen von Plan-straße 3: Das Höhenniveau der Oberkante-Erdgeschoß-Rohfußboden muss zwingend in einem Gefälle von 4% unter dem jeweilig zugewandten Straßen-Granitzeiler, gemessen jeweils in der Achse der der Straße zugewandten Fassade, liegen; dabei ist ein Gegengefälle von 4% vom Gebäude weg auf einer Länge von 1,0 m bereits berücksichtigt, um Gefährdungen der Gebäude durch abfließendes Oberflächenwasser zu vermeiden.

2.3.5: Mit den Unterlagen der Eingabeplanung sind aussagekräftige Geländeschnitte vorzulegen, welche sich an den Gebäudefluchtlinien orientieren und auch die Geländemodellierungen an den Grundstücksgrenzen enthalten; bestehendes und neues Gelände müssen erkennbar sein.

2.4 Die Höhenlage der Garagen wird wie folgt festgelegt: Die Garagen sind im Höhenniveau Ober-kante-Fertigfußboden dem Geländeverlauf angepasst zu errichten, d.h., dass vom Höhenniveau des Hauptgebäudes aus sich das Höhenniveau der Garage in Steigung bzw. Gefälle nach dem Verlauf der anliegenden Planstraße zu richten hat. Die Steigung / das Gefälle von der Plan-straße zur Garage (Oberkante-Fertigfußboden) darf 6% nicht übersteigen.

3.  Art der Bauweise, grundstücksflächenbezogene Bauweise: Gemäß Planfestsetzung sind Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser zulässig. Doppelhäuser sind fassadenfluchtengleich und dachniveau-/dachneigungsgleich zusammenzubauen und in ihrer Dach- und Außenwand-gestaltung und Farbgebung einander anzupassen; entsprechende Farbkonzepte sind mit dem Bauantrag vorzulegen.

Parzellen bis zu einer Größe von 700 m2 und die Parzellen Nrn. 1 bis 5 dürfen nur mit Einzel-häusern bebaut werden.

Auf den Parzellen Nrn. 16, 24 und 25 sind nur Mehrfamilienhäuser zulässig.

Im übrigen dürfen Parzellen ab einer Größe von 700 m2 mit Einzel- oder Doppelhäusern bebaut werden; bei Grundstücksteilungen muss die jeweilge Doppelhaushälftenparzelle eine Größe von mind. 350 m2 aufweisen.

4.  Dachgestaltung: Es sind ausschließlich Satteldächer mit 18°-30° Dachneigung zulässig.

Generell kleinformatiges Dacheindeckungsmaterial in naturroter bis rotbrauner Farbe. Dachüberstände gemäß Gestaltungssatzung der Gemeinde Obing.

 Dachübestände müssen mind. 20 cm über Balkone hinausragen.

Je Einzelhaus ist wahlweise in einer Hauptdachfläche ein Quergiebel mit einer Breite von max. 1/3 der Gebäudelänge oder eine Dachauffaltung mit einer Breite von max. 1/3 der Hauptdach-länge und einer Neigung von je max. 5° größer der Hauptdachneigung zulässig, welche jeweils aus der Hauptdachtraufe zu entwickeln und in ihren Oberkanten deutlich vom Hauptdachfirst abzusetzen sind.

Solaranlagen (Sonnenkollektoren, Photovoltaikanlagen) sind grundsätzlich in die Dachfläche zu intgrieren oder auf der Dachfläche neigungsgleich anzubringen; ausnahmsweise dürfen sie bis zu einem Winkel von 40° parallel zur Firstrichtung aufgestellt werden, die Oberkante der Solar-anlagen muß dabei mind. 50 cm unter dem First liegen; eine Queraufstellung der Solaranlagen zur Firstrichtung ist unzulässig. Im übrigen sind Dachaufbauten (Dachgauben etc.) und Dach-einschnitte (Loggien etc.) grundsätzlich unzulässig.

5. Garagen-/Nebengebäude: Je Einzelhaus bzw. Doppelhaushälfte darf ein Garagen-/Nebenge-bäude und auf der Mehrfamilienhausparzelle Nr. 16 dürfen max. zwei Garagen-/Nebengebäude und auf den Mehrfamilienhausparzellen Nrn. 24 und 25 dürfen nur Tiefgaragen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen errichtet werden. Bei Anbau an das Hauptgebäude ist das Garagen-/ Nebengebäude giebelständig (= rechtwinklig) am Hauptgebäude zu errichten, Grabendach-situationen durch traufseitigen Anbau an das Hauptgebäude sind unzulässig; bei extern stehen-den Garagen-/Nebengebäuden ist die Firstrichtung freigegeben. Zulässige Grundfläche siehe Ziff. 2.1,seitl. Wandhöhe siehe Ziff. 2.2.

Satteldächer mit 18°-30° Neigung, Dachüberstand gemäß Gestaltungssatzung der Gde. Obing.

Dachform und Eindeckungsmaterial in Farbe und Struktur dem Hauptgebäudedach angepaßt.

Direkt der öffentlichen Erschließungsstraße zugewandte Garagentore müssen mind. 5,00 m von der Straßenbegrenzungslinie entfernt sein.

Garagen dürfen nicht aufgestockt oder zu Wohnzwecken ausgebaut werden.

Grenzgaragen sind profilgleich zusammenzubauen und in ihren Dachdeckungen und Fassaden-anstrichen einander anzupassen.

Bei Einzelhäusern mit in das Wohnhaus integrierter Garage gemäß Nr. 2.1.3 ist die Errichtung eines zusätzlichen extern stehenden Garagen-/Nebengebäude unzulässig; werden bei Einzel-häusern mit integrierter Garage die zulässigen Nutzungen gemäß Nrn. 2.1.a und 2.1.b einge-halten, ist die Errichtung eines zusätzlichen Garagen-/Nebengebäudes zulässig.

Je Baugrundstück ist innerhalb der Baugrenzen zusätzlich ein Nebengebäude im Sinne von

§ 14 BauNVO (z.B. Gartenhäuschen etc.) mit einer Grundfläche von max. 15,0 m2 zulässig.

6.  Einfriedungen: Zulässig sind nur Holzzäune als waagrechte Bretterzäune oder senkrechte Hanichel-/Staketenzäune oder Stabmattenzäune in einer Höhe von max. 1,00 m über Straßen- oder Geländeober-kante. Tore in Einfriedungen, durch die Garagen oder Stellplätze für Kraft-fahrzeuge zu erreichen sind, müssen von der Straßenbegrenzungslinie mind. 5,00 m entfernt sein; der Platz zwischen Straßenbegrenzungslinie und dem zurückgesetzen Tor dient der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs im Einfahrtsbereich und darf nicht durch Ketten oder andere Einrichtungen abgesperrt werden. An öffentlichen Straßenverkehrsflächen müssen Einfriedungen einen Mindestabstand von 0,25 m und Hecken/Sträucher einen Mindestabstand von 0,75 m jeweils zur Grundstücksgrenze einhalten.

Durchlaufende Sockelmauern oder Betonsockel o.ä. sind unzulässig (Kleintierwanderungen).

7.  Gebäudeform/Fassadengestaltung: Es sind klare, ruhige, rechteckige Baukörper vorzusehen, wobei der First jeweils parallel zur Längsseite des Gebäudes anzuordnen ist. Das Seitenver-hältnis der Baukörper ist bei einer seitlichen Wandhöhe bis 6,55 m mit mind. 4:5 und bei einer seitlichen Wandhöhe über 6,55 m mit mind. 4:5,5 festgesetzt.

Die Tür- und Fensteröffnungen müssen in einem ausgewogenen Verhältnis zur Wandfläche stehen, die Wandfläche muß dabei erkennbar überwiegen. Grundsätzlich sind nur klare, stehende Öffnungsformate zu wählen, größere Öffnungsflächen sind entsprechend symme-trisch aufzugliedern.

Die Fassaden sind in Putzstruktur in einer flächigen, ortsüblichen Art zu gestalten; für die Farb-gebung sind neben weißem Anstrich leichte, helle Pastelltöne zulässig. In den Obergeschossen bzw. Giebelbereichen sind Holzschalungen oder Holzblockbauweise aus heimischen Hölzern in ortstypischer Ausführung zulässig. Gebäudesockelhöhe max. 0,25 m. Alternativ (z.B. für Niedrigenergiehäuser) sind Vollfassadengestaltungen in Holzblockbauweise oder aus sonstigen Holzkonstruktionen in ortstypischer Ausführung zulässig.

8.  Grünordnung, Freiflächengestaltung, Artenschutz:

Festsetzungen hierzu werden gemäß Vorgabe des aquasoli-Ingenieurbüros Siegsdorf nach dessen Vorabstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde des LRA-Traunstein und dem Bund Naturschutz zum nachfolgenden, neuerlichen Auslegungs- und Beteiligungsverfahren eingebracht.

9.  Immissionsschutz/Baulicher Schallschutz:

Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Ausnahmen sind zulässig, wenn durch eine schalltech     nische Untersuchtung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nachgewiesen werden kann, dass an den einzelnen Fassadenabschnitten aufgrund ihrer Ausrichtung nachts Beurteilungspegel von weniger als 45 dB(A) auftreten.

10. Wohneinheiten: Je Einzelhaus (ausgenommen Mehrfamilienhäuser) sind max. 3 Wohneinheiten und je Doppelhaushälfte sind max. 2 Wohneinheiten zulässig.

11. Kfz.-Stellplätze: Auf den Privatgrundstücken sind je Wohneinheit mind. 2 Kfz.-Stell- oder Garagenplätze zu errichten.

12. Baugrenzenüberschreitung: Für Eingangs- und Terrassenüberdachungen, Wintergärten, Balkone, Außentreppen, etc., ist eine Überschreitung der planlich festgesetzten Baugrenzen um max. 1,00 m in der Tiefe zulässig, auch wenn diese Anlagen keine untergeordneten Bauteile im Sinne der Bayerischen Bauordnung darstellen.

13. Abstandsflächen: Die Abstandsflächen bemessen sich nach den planlich festgesetzten Baugrenzen bzw. an Grundstücksgrenzen innerhalb der planlich festgesetzten Baugrenzen nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO. Für Garagen-/Nebengebäude an Grundstücksgrenzen inner-halb der festgesetzten Baugrenzen ist eine Mindestabstandsfläche von 1,00 m festgesetzt. Alternativ dürfen Grenzgaragen mit der Nachbargarage profilgleich zusammengebaut werden.

14. Grundstückszufahrten: Je Baugrundstück darf max. eine Grundstückszufahrt mit einer Breite von max. 8,00 m im Bereich der Garage angelegt werden.

15. Senkrechte Stützmauern sind bis zu einer Höhe von max. 0,30 m zulässig; für höhere Mauern ist bei der Gemeinde ein ausreichend begründeter Ausnahmeantrag zu stellen. 

16. Versorgungsleitungen jeglicher Art dürfen grundsätzlich nur unterirdisch verlegt werden.

17. Vorbeugender Hochwasserschutz:

Festsetzungen hierzu werden gemäß Vorgabe des aquasoli-Ingenieurbüros Siegsdorf nach dessen Vorabstimmung mit dem WWA-Traunstein zum nachfolgenden, neuerlichen Auslegungs- und Beteiligungsverfahren eingebracht.

D) TEXTLICHE HINWEISE

1. Strom- und Kabelverteilerschränke sind im Privatgrund aufzustellen und so in den Ein-friedungen zu integrieren, daß sie von außen jederzeit zugänglich sind.

2. Landwirtschaftliche Immissionen: Von den angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen ausgehende Immissionen, insbesondere Geruch, Lärm, Staub und Erschütterungen, auch soweit sie über das übliche Maß hinausgehen, sind zu dulden, insbesondere auch dann, wenn landwirtschaftliche Arbeiten nach Feierabend sowie an Sonn- und Feiertagen oder während der Nachtzeit vorgenommen werden.

3. Immissionsschutz:

Die in diesem Bebauungsplan bzw. der zugehörigen Begründung genannten DIN-Normblätter, ISO-Normen und VDI-Richtlinien sind bei der Beuth Verlag GmbH, Berlin, zu beziehen.

Die genannten Normen und Richtlinien sind bei dem Deutschen Patentamt archivmäßig gesichert niedergelegt.

4. Denkmalschutz: Evtl. zutage tretende Bodendenkmäler unterliegen der unverzüglichen Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder der Unteren Denkmal-schutzbehörde gemäß Art. 8 Abs.1-2 Denkmalschutzgesetz. Aufgefundene Gegenstände sowie der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Vor Beginn der Bauarbeiten – ob privat oder öffentlich – ist die Erlaubnis nach Art. 7.1 BDSchG einzuholen.

5. Behandlung und Ableitung von Niederschlagswasser:

5.1 Für private Flächen (Dach- und Hofflächen, Zufahrten, etc.): Laut Bodengutachten ist der Untergrund für eine Versickerung nicht geeignet. Zur Ableitung von Dachflächenwasser sowie Niederschlagswasser von privaten Hof- und Zufahrtsflächen wird ein Regenwasserkanal mit Grundstücksanschlüssen errichtet; den Bauwerbern wird die Errichtung von Regenwasserzisternen empfohlen.

Wenn die Dacheindeckung aus Kupfer, Zink oder Blei besteht, ist eine Versickerung oder die Einleitung in den Regenwasserkanal nur nach einer Vorbehandlung zulässig. Eine wasser-rechtliche Genehmigung ist in solchen Fällen erforderlich. Dachflächenanteile mit diesen Materialien <50 m2 sowie Dachrinnen und Fallrohre können vernachlässigt werden.

Es ist eigenverantwortlich zu prüfen, inwieweit bei der Beseitigung von Niederschlagswasser eine genehmigungsfreie Versickerung bzw. Gewässereinleitung vorliegt. Die Vorgaben der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) und der Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer (TRENOG) bzw. in das Grundwasser (TRENGW) sind einzuhalten.

Gegebenenfalls ist eine wasserrechtliche Genehmigung mit entsprechenden Unterlagen zu beantragen. Bei der Beseitigung von Niederschlagswasser von Dach-, Hof- und Verkehrs-flächen sind dann die Anforderungen der ATV-Merkblätter A 138 und M 153 einzuhalten.

5.2 Für öffentliche Erschließungsstraßen: Bei der Beseitigung von Niederschlagswasser

der öffentlichen Erschließungsstraßen sind die Anforderungen der ATV-Merkblätter A 138 und M 153 einzuhalten. Gegebenenfalls ist eine wasserrechtliche Genehmigung mit entsprechenden Unterlagen zu beantragen.

Obing, den 29.11.2018

 
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